Прекращение договора соц найма. Что нужно знать о изменении и расторжении договора соцнайма. Оформление прекращения договора найма
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Комментарии к ст. 83 ЖК РФ
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.
5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.
6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.
Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).
7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.
По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания 19 .
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние 20 .
В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным 21 .
Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):
1) снос дома, в котором находится жилое помещение;
2) перевод жилого помещения в нежилое;
3) признание жилого помещения непригодным для проживания;
4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд 22 .
Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.
Новшеством Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.
Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами. Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.
Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:
- Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
- Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
- Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
- Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
- Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
- Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
- Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
- Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
- Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
- Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
- Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.
СПРАВКА: Гражданин, который имеет другое место для проживания, может отказаться от муниципальной квартиры, чтобы не обременять себя оплатой коммунальных счетов за услуги, которыми он уже не пользуется.
Как может быть расторгнут?
Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.
Как поступить:
Если по какой-то причине муниципальные власти не реагируют на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд о прекращении в связи с заявлением нанимателя.
Существует и другой вариант: в квартире проживали родственники, после некоторые из них переехали на другую жилплощадь. Оставшимся нанимателям приходится платить за всех указанных в договоре людей.
В этом случае необходимо обратиться в суд, где следует разъяснить ситуацию. Истцу нужно будет представить доказательства , что данные граждане действительно добровольно покинули это жилье, имеют другое место для проживания, а также, что им не препятствовали пользоваться данным помещением.
ВНИМАНИЕ! Регистрировать расторжение договора социального найма не нужно.
Особые случаи
В некоторых ситуациях нельзя законным способом лишить человека государственного жилья, даже если на это есть перечисленные ранее основания. В законе указаны категории граждан, которых муниципалитет вправе выселить только с предоставлением другого жилья, в случае признания имеющегося непригодным.
Кто не может лишиться права на проживание?
На особом законном положении находятся:
Заключение
Если квартира не нужна нанимателю, то необходимо обязательно на законных основаниях вернуть ее государству, чтобы не выплачивать потом накопившееся долги. Сделать это не трудно. Как правило, такое желание только приветствуется властями, и они готовы помочь во всем при оформлении.
Если же инициатива по расторжению исходит от собственника, гражданин должен знать свои законные права и постараться исключить все основания, возникшие по его вине. До их устранения необходимо настаивать на том, что это единственное жилье, которое у него есть.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Несмотря на сходные понятия, под словами «расторжение» и «прекращение» договора все же скрываются разные процессы. ЖК РФ включает лишь 2 причины прекращения соглашения соцнайма:
- смерть нанимателя, который проживает в одиночку;
- уничтожение квартиры в физическом плане.
Во всех иных случаях данный договор расторгается: либо их обоюдным соглашением, либо одной из сторон.
Расторжение договора социального найма в судебном порядке
Итак, расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя возможно лишь в судебном порядке. Также наниматели могут расторгнуть соглашение по своей инициативе, сообщив об этом наймодателя за 30 дней. Предупреждение нужно представить в письменной форме.
Основания прекращения или расторжения договора социального найма, по которым соглашение расторгается по инициативе нанимателя, не ограничиваются законодательством. Перечень оснований для прекращения действия договора по инициативе наймодателя, упомянутый в ст. 83 ЖК РФ, представлен исчерпывающим.
Прекращение договора соцнайма жилого помещения по требованию наймодателя имеет место в суде в случае:
- неоплата нанимателем за жилое помещение и (либо) коммунальные услуги более полугода;
- повреждения или разрушения жилого помещения нанимателем либо иными гражданами, за действия которых он отвечает;
- постоянного нарушения законных интересов соседей, что не дает возможности совместного проживания на одной жилплощади;
- применения жилплощади не по назначению.
К тому же в особых случаях соглашение может не расторгаться, а прекращаться в связи со смертью квартиросъемщика либо при разрушении жилья.
Важно! Если в вопросе с муниципальным помещением арендаторы имеют гарантии и законные права, при частном найме условия прекращения договора оговариваются в основном в пользу собственника.
Как расторгнуть договор социального найма жилого помещения
Прекращение договора соцнайма, выселение из жилья, если этого требует собственник, возможно в судебном порядке. Все осуществляется на основании решения суда, которое уже вступило в силу. Для его получения владелец жилого помещения, в данной ситуации муниципалитет, обращается в судебные органы.
Обратите внимание! Жилищный спор, включая выселение граждан из социального жилья, подсуден районным судам. Из них необходимо выбрать тот, который располагается в месте нахождения социального жилья, а затем обратиться в него с иском.
Форма заявления будет следующей:
- информация о суде, в который адресован иск, об ответчике и истце;
- описание неправомерных действий нанимателя и доказательная база этого;
- в мотивировочной части необходимо отметить, какие именно статьи жилищного права нарушают наниматели своим поведением, а также факты их отказа прекратить это;
- просьба признать у ответчика (ответчиков) отсутствие оснований проживания в квартире, которая получена им по соглашению соцнайма.
Кроме того, к заявлению требуется приложить всю документацию, перечисленную в нем.
Также потребуются следующие бумаги:
- подлинник соглашения соцнайма;
- техпаспорт жилья;
- доверенность представителя муниципалитета;
- информация о регистрации нанимателей (форма 9);
- копия требования к нанимателю об устранении правонарушений;
- квитанция об оплате госпошлины;
- сведения о квартире, которая будет предоставлена взамен;
- прочие документы, доказывающие позицию истца.
Для правильного составления искового заявления лучше обратиться к профессиональному юристу.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
3 комментарияСистема и наблюдатель
Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.